понедельник, 8 сентября 2008 г.

Как будет работать Российская ипотека

Отвлечемся от страшного, подумаем о будущем.

Как будет работать российская ипотека- это интересный вопрос. Сейчас вся отрасль переживает лихолетье. Рынки капитала для ипотеки- закрылись. Рынки капитала для девелоперов, застройщиков жилья - закрылись. Девелоперы - еще массово не разоряются, но мы ждем этого. Строительные проекты зависли. АИЖК сидит с 7% просрочкой и сама по себе из этого положения не выберется. При этом банки оценили риски упражнений с ипотекой и теперь будут вести себя намного осторожней. В этой ситуации рисковать может только структура типа АИЖК.

Как это будет. После кризиса, рынки откроются - выжившие банки начнут выдавать ипотеку (постепенно снижая ставку). Дикий отложенный спрос опять выйдет на рынок и начнется следующая волна роста цен на квартиры в стране.

При этом, в связи с разорением части девелоперов, корпоративное кредитование этого сегмента рынка будет серьезно отставать от потребностей. Строительство будет вестись недостаточными темпами. Дефицит жилья есть уже и ничего не говорит о том, что этот дефицит будет снижаться. Цены на жилье будут серьезно превышать возможности покупателей, однако, следуюет отметить факт финансовой безграмотности всего населения и прослойки среднего класса в частности. Делать нечего, будут влазить в ипотеку и будут покупать жилье в надежде на инфляцию.

При длительном открытом окне капитала для финансирования ипотеки у нас надуется свой ипотечный пузырь, когда из-за дефицита жилья раздутые по стоимости квартиры будут профинансированы ипотечными кредитами. Снижение ставки будет вовлекать в процесс ипотеки новые слои населения.

В таком состоянии наличие инфляции играет двоякую роль. с одной стороны - растет уровень доходов населения, растет стоимость приобретенного населением жилья, бремя части населения становится легче. напротив, та часть населения, которая прокредитовалась "под завязку" из-за инфляции попадет в ситуацию дефолта (кушать-то надо обязательно), при этом финансовые кризисы, постоянно возникающие в мире, запустят лавинообразные реакции банкроства низкодоходной группы ипотечных заемщиков.

это сценарий, который будет работать, если государство не придумает чего-нибудь человечного.

Человечным в данной ситуации может быть госзаказ на строительство жилья. Государство должно выступить задающим девелопером, заказчиком. Необходимо создать строительную корпорацию. Возможно, это серьезная кормушка для коррупционеров, но с коррупционерами нехай прокуратура борется, а строительная корпорация должна заказывать и строить.

что это даст.

1. средства будут на конкурсе распределяться среди строительных компаний. Получать их будут реальные строители, а не финансовые пирамиды (ну, теоретически)

2. госкорпорация будет проводником бюджетного жилья на рынок недвижимости. Даже несмотря на возможные спекуляции на этом рынке - сам факт должен оказать понижающее давление на цены

3. Ипотека на новостройки  - банки будут относительно защищены выдавая ипотечные кредиты на приобретение квартир в таких строящихся объектах

а как еще?

2 комментария:

Денис комментирует...

Да. Строители доигрались в повышение цен...

Анонимный комментирует...

это все возможно только если у населения к концу кризиса останутся хоть какиенибудь деньги. у финансистов денег нету. :))))

Архив блога