Зачем нужны банки если есть АИЖК

Задали мне такой вопрос. Гм. Ответ, конечно, на поверхности - АИЖК должен стать по размеру как 5 Почт России, что бы удовлетворить потребности в инфраструктуре ипотечного кредитования. Не нужны, конечно, банки, если АИЖК большое и сильное, однако АИЖК только обладает ресурсами, которые ей выделяет государство (ну то есть мы с вами), и структрурная роль АИЖК - выделять эти ресурсы банкам, которые в рамках своей инфраструктуры обеспечат выдачу качественных ипотечных кредитов, зарабатывая на комиссии. Другой вопрос, что банки наелись ипотеки досыта и сейчас многие тупо не хотят выходить на этот рынок из-за его рискованности, необеспеченности ресурсами, неадекватной оценкой недвижимости и невозможностью нормальной рефинансироваться. А до кризиса ответ на этот вопрос лежал еще и в плоскости цены ипотеки. АИЖК раздает ресурсы с ориентиром на ставку рефинансирования ЦБ, а банки имели возможность привлекать дешевые ресурсы из-за бугра. Значительно дешевле, чем у АИЖК. И тогда вопрос был - а зачем нужна АИЖК, если есть банки???

АИЖК - предсмертные судороги

Хорошая такая организация есть - Агентство по Ипотечному Жилищному кредитованию. Региональная структура у нее мощная. Потрфели покупало по президентскому наказу у банков на раз, два, три. Вот только как кризис начался, оказалось вдруг, что портфели эти сплошь дырявые. Выдавали банки ипотечные кредиты для перепродажи АИЖК - абы как, а АИЖК, что бы рапортовать об объемах, их абы как смотрела. Итог - просрочка такая, что розничному потрфелю не снилась. Ну государство, конечно, обещало помочь - и выделило что-то около 200 (это больше, чем за все предыдущие годы вместе взятые) млрд. рублей на развитие программ АИЖК. Только я вот не слышал, что АИЖК выкупает портфели у банков. АИЖК сейчас пытается выжить. пытается справиться, пытается рефинансировать существующие портфели. Да и денежки не дошли, кажется. Но государство, или рок, готовит АИЖК новый удар - ЦБ собирается кредитовать под залог ипотечных кредитов. Спрашивается, кому тогда нужна эта АИЖК, накопившая плохих, токсичных, нехороших долгов и дующая на холодное. Когда грядет ЦБ, который наоборот - снижает нормативы достаточности капитала - снижает требования к банкам в части вступления в Систему Страхования Вкладов (а надо сказать, что по итогам 2008 года у Сбера всего 300 млн. РУБЛЕЙ прибыли, а в 2009 так вообще планируется убыток. и что теперь, исключать штоли СБер из системы?? смешно, правда) - снижает нормативы отчислений в резервы - снижает критерии временно, конечно. аккурат до той поры, когда наберет ЦБ себе портфелей банковскхи в залог. однордных ссуд, таксказать. Однако эпоха АИЖК может так бесславно и закончиться. Зачем банкам лезть в АИЖК, когда можно и в ЦБ покредитоваться. Глядишь, еще и подешевле выйдет.

Приватизация АИЖК - пир во время чумы?

Это кто ж там такой умный, решивший приватизировать прибыли и национализировать убытки? государство выкупает доли в бизнесе, а тут вдруг есть желающие приватизировать "эффективные" части бизнеса АИЖК. Первый вопрос - нафига приватизировать то, что и так эффективно и прыбыльно? тем более в условиях, когда все рушится. Второй вопрос - "то что останется в госсобственности будет заниматься, фактически, социальной ипотекой". что за фигня? тут никакой ипотеки нет. какая еще социальная ипотека? о чем речь? там чо, все с ума сошли? или теперь ВООБЩЕ ВСЕ РЕШЕНИЯ в стране принимаются президентом и премьером? и решение принятое 1 год назад отменено может быть только личным решением премьера?

Как будет работать Российская ипотека

Отвлечемся от страшного, подумаем о будущем.

Как будет работать российская ипотека- это интересный вопрос. Сейчас вся отрасль переживает лихолетье. Рынки капитала для ипотеки- закрылись. Рынки капитала для девелоперов, застройщиков жилья - закрылись. Девелоперы - еще массово не разоряются, но мы ждем этого. Строительные проекты зависли. АИЖК сидит с 7% просрочкой и сама по себе из этого положения не выберется. При этом банки оценили риски упражнений с ипотекой и теперь будут вести себя намного осторожней. В этой ситуации рисковать может только структура типа АИЖК.

Как это будет. После кризиса, рынки откроются - выжившие банки начнут выдавать ипотеку (постепенно снижая ставку). Дикий отложенный спрос опять выйдет на рынок и начнется следующая волна роста цен на квартиры в стране.

При этом, в связи с разорением части девелоперов, корпоративное кредитование этого сегмента рынка будет серьезно отставать от потребностей. Строительство будет вестись недостаточными темпами. Дефицит жилья есть уже и ничего не говорит о том, что этот дефицит будет снижаться. Цены на жилье будут серьезно превышать возможности покупателей, однако, следуюет отметить факт финансовой безграмотности всего населения и прослойки среднего класса в частности. Делать нечего, будут влазить в ипотеку и будут покупать жилье в надежде на инфляцию.

При длительном открытом окне капитала для финансирования ипотеки у нас надуется свой ипотечный пузырь, когда из-за дефицита жилья раздутые по стоимости квартиры будут профинансированы ипотечными кредитами. Снижение ставки будет вовлекать в процесс ипотеки новые слои населения.

В таком состоянии наличие инфляции играет двоякую роль. с одной стороны - растет уровень доходов населения, растет стоимость приобретенного населением жилья, бремя части населения становится легче. напротив, та часть населения, которая прокредитовалась "под завязку" из-за инфляции попадет в ситуацию дефолта (кушать-то надо обязательно), при этом финансовые кризисы, постоянно возникающие в мире, запустят лавинообразные реакции банкроства низкодоходной группы ипотечных заемщиков.

это сценарий, который будет работать, если государство не придумает чего-нибудь человечного.

Человечным в данной ситуации может быть госзаказ на строительство жилья. Государство должно выступить задающим девелопером, заказчиком. Необходимо создать строительную корпорацию. Возможно, это серьезная кормушка для коррупционеров, но с коррупционерами нехай прокуратура борется, а строительная корпорация должна заказывать и строить.

что это даст.

1. средства будут на конкурсе распределяться среди строительных компаний. Получать их будут реальные строители, а не финансовые пирамиды (ну, теоретически)

2. госкорпорация будет проводником бюджетного жилья на рынок недвижимости. Даже несмотря на возможные спекуляции на этом рынке - сам факт должен оказать понижающее давление на цены

3. Ипотека на новостройки  - банки будут относительно защищены выдавая ипотечные кредиты на приобретение квартир в таких строящихся объектах

а как еще?

Просрочка у АИЖК уменьшилась с 7,1 до 7%

Полгода назад я не верил, что такой уровень просрочки по ипотеке вообще возможен. Сейчас я просто поражаюсь - как допустили. Сам механизм попустительства - понятен, но!

У нас есть мегарегулятор ЦБ, который крутит гайки так, что мало никому не кажется,  а тут - такой провал.

Если кому не понятно - объясню. Вот Фредди Мак и Фанни Мэй, имеющие активов по 6 трлн. долларов декларируют убыток 500 млн. (даже 1 млрд. ) долларов и акции их падают до минимума за 18 лет и все ждут, когда они обвалятся. так вот это всего одна десятая %. А наш АИЖК декларирует потенциально в 70!!! раз больше. А вы говорите ипотечный кризис в Америке.

нас просто пронесло, что наши банкиры не сумели в основной массе своей назанимать за рубежом и навыдавать ипотек. а так бы банковская система уже бы лежала на боку.

но - дальше - больше!

замещать баблишко-то чем-то надо импортное. опять же, гарант обещает развивать доступное жилье. а где его взять-то?

Верно, вклады населения. И вот здесь у нас очень серьезная собака порылась. Можно сколько угодно говорить о диверсифицированных депозитных портфелях мелких вкладчиков, но в случае чего эти вкладчики ведут себя в точности, как импортные кредиторы - забирают свои вклады. Обычно, это действо сопровождается жесткими очередями у банкоматов и касс банков, паникой и заявлениями руководства о надежности.

насколько я знаю, в российской истории собственники только одного банка - Альфа -  поддерживали банк в трудные времена (размещая там свои собственные средства, когда на Альфу наехали журналисты и все кинулись забирать деньги, а так же во время дефолта 1998 г.)

от остальных банкиров, уверен, таких действий ожидать не приходится (действия господина Смоленского по СБС -Агро - тому подтверждение).

воооот. а это уже риск того, что если СМИ чего-нибудь тревожное скажут, то возможен отток массовый вкладчиков из банков - а это уже чревато.

стабильность банковской системы, она ж  и обесечена была-то тем, что вкладчиков мало было, банкиры за счет корпоративных портфельных партнеров финансировались.  а теперь система страхования вкладов проверит себя на прочность. Сахалина-вест уже нет...

АИЖК упорствует

некоторое время назад читал статью, в которой говорилось, что у Агентства по Ипотечному Жилищному кредитованию просрочка на уровне 7%. я не поверил и даже ругался на автора статьи. но сегодня информация повторилась и подтвердилась. Если сравнивать америку и россию, то в Америке АГРОМАДНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ КРИЗИСИЩЕ при более низком уровне просрочке произошел, а у нас будет свой микромикромикро кризисочек в рамочка аижк. с таким уровнем просрочки данная контора должна показывать убытки, а если она еще и облигации выпускает, то плакали денежки тех, кто эти облигации покупает. ибо они обеспечены КРУТЕЙШЕЙ (круче американской) РОССИЙСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ. вам смешно? мне нет. ну их нафих эти кризисы. ибо аукнецца это на банках однозначно. так что давайте, поможем аижике. возьмем по ипотечному кредиту и вернем в срок. глядишь- показатели улучшаться. Кстати, раз у аижки такая просрочка - она обрежет однозначно сейчас выкуп портфелей у тех банков, которые ей такую просрочку обеспечили. ждем-с. кто-то обязательно накроется. (ну или как минимум закроют программы ипотечные).

АИЖК вертит хвостом

Ведомости пишут, что АИЖК приналось (ся, ося) вертеть хвостом: меньше забирают у банков кредитов, требуют выкупить обратно просроченные, ужесточают требования по ипотеке. все, в целом, логично, но у мене, как у ЧФР и ДИ остается осадок. Конкурента у АИЖК пока нет (раньше были иностранные спонсоры, но они пока отдыхают и разгребают собственные проблемы), и он на этом рынке остался практически (по ощущениям) монополистом. Дешевых денег для этого рынка особо не у кого нет, и закручивание гаек АИЖКой сродни выламыванию рук. Думается, что кому-то придется даже прикрыть ипотечный бизнес. В этой связи выход на рынок таких структур как Фосборн Хоум и Мультикредит (если я не ошибся в названии дочки Миэля) это их ответ чемберлену. раньше у всех банков  была ипотека, куда ни кинь свой взгляд, всюду ипотека. теперь нужно еще найти банчок, у которого есть ипотека, да еще тот, у кого дешевая, да еще тот- кто ее, родимую, дает. и брокеры могут половить рыбку в мутной воде. и если затягивание гаек АИЖКой- это шаг в строну более строгой оценки рисков, то развитие брокерского бизнеса в существующей ситуации, это противоход и смягчение требований к рискам. ведь у брокеров задача кредит продать, а риски им не важны совершенно (есть у них только одна цена отсечения- разрыв отношений с банками, а до этого еще надо дожить). и сухой остаток, аижк + брокеры - 3% к ставке. вот и вся математика.

АИЖК мутит схему по Американскому типу

Прочитал в наших газетах, что АИЖК решил взбодрить рынок ипотеке. С удивлением узнал, что у АИЖК есть всего 64 млрд рублей на выкуп закладных по ипотеке (это очень мало для всей россии, которая выдала более 500 млрд. в прошлом году). Теперь ребята мутят следующую схему (вместе с Банком ВТБ). они создают оценочную компанию, либо же сами выступают оценщиками пакетов баноковских ипотечных пулов (упакованный объем кредитов с определенной доходностью и уровнем просочки), которые продаются ВТБ. ВТБ же рассчитываетсяч с этими банками не деньгами, а ОБЛИГАЦИЯМИ (или Аблигациями), которые должны быть а)ликвидными, б)их можно было бы закладывать в ЦБ по ломбардным кредитам (надо сказать, что ЦБ пока сопротивляется). Ликвидность же бумаг обеспечивается гарантией, которые на них дает либо ВТБ, либо АИЖК, либо еще какая-нибудь мощная структура. Надо сказать, что это аналог американского ипотечного кризиса. Только здесь есливчо будет уже виновато практически государство. В америке надежность эмитентов оценивали Муди и Фитчи разные (подробнее в предыдущих постах), выпускали облигации ипотечные банки, покупали эти высоконадежные инструменты ипотечные фонды.  В итоге, когда пирамидка рухнула- накрылись фонды, накрылись банки, а Муди с Фитчем пытаются отмыцца от грязи. наша российская схема вместо Мудей- АИЖК, вместо спец банков- наши региональные семипядей во лбу банки. Вместо хедж фондов- ЦБ (который в отличие от Хедж фондов не желает совершенно завалиться на бок - что, на самом деле, ждет его в случае развития ипотеки). Плюсы темы- много денег и дешевле чем обычно (а че там, выдал кредиты, поимел комиссию, продал- получил облигации- и либо еще раз их продал, либо заложил за мааааааааааленький процент- и дальше кредитуй, причем кредитовать можно всяких нехороших дядей и тетей и еще и без первоначального взноса- и называть это кредитованием по собственным банковским программам;). Минусы- соблазн для банков выдавать плохие кредиты, невозможность АИЖКе выступать надлежащим контролером качества кредитных портфелей ( в америке цельный институт на эту тему- куча мудей, куча фитчей, куча спецфондов, куча инвесторов). В случае согласия ЦБ на ломбардные кредиты- угроза финансовой стабильности банковской системы. Очень похожа схема на ГКО (своей будущей пирамидностью). В целом- это позволит обзавестись жильем многим нашим соплеменникам, но через 10 лет это вызовет крах банковской системы. вот так вот. комментируйте, я так люблю Ваши комментарии, Вы не представляете!

Бред ведомостей, или американский сценарий в России

Ипотека вышла с браком В абсолютных цифрах размер просроченной задолженности в портфеле государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вырос с 261 млн руб. до 1,3 млрд руб. (отчетность агентства по МСФО). Далее

Вот прочитал и ужаснулся. Объясняю, уровень просрочки по ипотечным кредитам 8,3% -это финиш- это конец ипотечному кредитованию в России. Ну представьте. Стоимость ресурсов- 8%, ставка 14% (и и ниже), просрочка- 8,3% (я не говорю о резервировании). Все , финита ля комедия. АИЖК- практически самый главный ипотечный кредитор страны. Большинство банков не ведут своих ипотечных программ, а продают ипотеку АИЖК (зарабатывая на комисии). Но все равно- это тревожный сигнал, говорит о том, что банчки расслабились. Сейчас требовани к заемщикам возрастут, цены на недвижимость чуть подупадут, потребы перестанут давать направо и налево- и еще просрочка увеличится. АИЖК ужесточит требования к портфелям банков (это стопудово) и вот, парочка банчков может и крякнуть (обывателю ведь только скажи, что, например, муниципальный банк перестал выдавать ипотечные кредиты- все ломануться вклады забирать)- и все , привет. В очередной раз рекомендую держателям банковских депозитов задуматься, в каких банках они их держут. Акцепты там, Алемары всякие- долой. Все в сбербанк.